Ganhos com um estudo de impacto de vizinhança bem feito

Ganhos com um estudo de impacto de vizinhança bem feito

Neste artigo você verá:

1- A Origem Do Estudo De Impacto De Vizinhança

2- As Diferenças Nos Modelos De EIV Exigidos Pelas Prefeituras.

3- EIV´s e DIFERENTES ATIVIDADES. O QUE É IMPORTANTE

A Origem Do Estudo De Impacto De Vizinhança

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)  é um instrumento instituído em 2001 com a aprovação do Estatuto da Cidade, Lei 10.257, 2001.

O  Estudo de Impacto de Vizinhança  faz a avaliação dos impactos ambientais provocados pela instalação de empreendimentos e as atividades, após a instalação dele.

Desta forma, o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é considerado um relatório de impacto ambiental.

O Estudo de Impacto de Vizinhança, permite o bom ordenamento urbano ao exigir a aplicação de vários procedimentos técnicos nas áreas de pavimentação, meio ambiente, saneamento, saúde, educação, transporte público e mobilidade, segurança pública, etc.

Embora tenha, o Estatuto da Cidade, elaborado um escopo mínimo para o estudo de impacto de vizinhança, que será visto a seguir, cada município definirá os empreendimentos, atividades e escopo, sejam eles privados ou públicos, que precisam elaborar o EIV para obter licença ou autorização para construir, ampliar ou funcionar.

As Diferenças Nos Modelos De EIV Exigidos Pelas Prefeituras.

Devido a municipalização do EIV, temos observado uma variação muito grande, entre os municípios, quanto a classificação dos empreendimentos que serão objeto de um estudo de impacto de vizinhança e no seu escopo de estudo.

EIV´s e DIFERENTES ATIVIDADES. O QUE É IMPORTANTE

Alguns empresários têm nos procurado estranhando o que a prefeitura solicite estudo de impacto de vizinhança para atividades como, por exemplo bares, locais de eventos esportivos e escolas.

A maioria das prefeituras não estabelece, graus diferentes de estudo de impacto de vizinhança em função da atividade a ser regularizada ou implantada, fazendo o que o estudo fique caro para a maioria dos empreendimentos já implantados que serão objetos de regularização ou novos empreendimentos a serem construídos.

Por exemplo:  Temos casos estudos feitos para a implantação de igreja que teve a necessidade da elaboração de um estudo na mesma complexidade do que um loteamento, independente do seu porte.

Para nós, isso não faz sentido, pois o grau de impacto é muito diferente de um tipo de empreendimento para outro.

REGULARIZAÇÃO ONEROSA

A licença para funcionar, para aqueles empreendimentos que já estão estabelecidos mas não tiveram o estudo elaborado na sua implementação recebe o nome de “regularização onerosa”.

Neste caso, o poder público estabelece medidas mitigadoras que podem ser  a compensação com plantio de mudas nativas em áreas degradadas, por exemplo.

ZONEAMENTO URBANO

Posso construir neste Local? O que é zoneamento urbano?

A etapa inicial que todo empreendedor deve ter é saber se o local poderá receber o empreendimento em função do zoneamento urbano.

O zoneamento urbano definido pelo MMA, Ministério do Meio Ambiente é  instrumento utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente os índices urbanísticos.

O zoneamento urbano atua, principalmente, por meio do controle de dois elementos principais: O uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações.

Saiba mais no site do MMA (Ministério do Meio Ambiente).

Alguns empreendimentos de diferentes portes que não respeitaram esta classificação  receberam caras medidas de mitigação ou até o cancelamento de alvará de funcionamento.

COMO FAZER A ELABORAÇÃO E IMPLANTAÇÃO CORRETA?

Atendida a etapa do zoneamento urbano, caberá a empresa que elabora o Estudo de Impacto de Vizinhança, indicar vários parâmetros para a boa implantação do empreendimento baseadas nas leis municipais, que regulamentam o EIV.

CONTEÚDO DO EIV E CRITÉRIOS DE ANÁLISE DO IMPACTO DE ACORDO COM O ART. 37 DO ESTATUTO DA CIDADE

Ainda que o conteúdo final do EIV seja definido caso a caso em função do porte e do nível de impacto do empreendimento a ser instalado, a estrutura e os conteúdos mínimos do estudo são matéria da regulamentação municipal, na qual recomenda-se indicar, como escopo básico do EIV os seguintes pontos:

– Caracterização do empreendimento: identificação, localização, objetivos, e justificativas do empreendimento proposto;

 – Caracterização da vizinhança: definição e diagnóstico da área de influência do empreendimento, antes da sua implantação;

– Caracterização dos impactos: identificação e avaliação dos impactos positivos e negativos, decorrentes da instalação do empreendimento, considerando a análise das dimensões listadas no art. 37 do Estatuto da Cidade:

  • Adensamento populacional
  • Equipamentos urbanos e comunitários
  • Uso e ocupação do solo
  • Valorização imobiliária
  • Geração de tráfego e demanda por transporte público
  • Ventilação e iluminação
  • Paisagem urbana
  • Patrimônio natural e cultural

 CARACTERIZAÇÃO DAS MEDIDAS MITIGADORAS

Proposição de soluções e medidas mitigadoras ou compensatórias quanto aos impactos negativos, bem como potencializadoras dos impactos positivos, causados pelo empreendimento ou atividade a ser implantada, com a justificativa e descrição dos efeitos esperados.

CONCEITOS

ADENSAMENTO POPULACIONAL

A análise sobre adensamento populacional no EIV considera o aumento populacional provocado pela implantação ou ampliação do empreendimento ou atividade.

O acréscimo populacional pode ser direto, quando o próprio empreendimento atrai nova população residente (caso típico de empreendimentos habitacionais) ou indireta, quando a população é atraída para a região onde se insere o empreendimento por razões de trabalho, consumo ou diversão, por exemplo.

A estimativa de adensamento populacional ao longo do tempo, bem como a caracterização da estrutura socioeconômica dessa nova população, é parâmetro fundamental para outras avaliações consideradas no EIV tais como:

Capacidade da infraestrutura

Quantificação dos equipamentos comunitários

Geração de tráfego

Uso e ocupação do solo e demanda por transporte público.

O adensamento geralmente não é imediato; por isso, deve ser feita análise de projeção no tempo para que o aumento populacional atinja seu limite e se estabilize.

Dessa forma, é possível planejar a sincronia de execução da infraestrutura e dos serviços necessários ao atendimento da população envolvida.

EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITÁRIOS

Segundo a Lei Federal 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos, equipamentos públicos comunitários são aqueles destinados à educação, cultura, saúde, lazer e similares (Art. 4º, §2º).

Já́ equipamentos públicos urbanos são aqueles destinados ao abastecimento de água, coleta e tratamento de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado (Art. 5º, §1º).

Assim, o EIV deve elencar a quantidade e os tipos de equipamentos comunitários existentes, bem como sua capacidade de atendimento de acordo com o raio de abrangência da intervenção proposta.

Em seguida, é necessário relacionar essa capacidade de atendimento com o cálculo da projeção de população futura e, se necessário, propor a ampliação dos equipamentos existentes ou criação de novos para atender à demanda decorrente da implantação do empreendimento.

Evidentemente, nos municípios onde há legislação urbanística que estabelece parâmetros de cálculo e localização de equipamentos comunitários correlacionando quantitativo populacional por faixas etárias e raios de influência dos equipamentos, estes constituem um ponto de partida nesta análise.

 Onde não há parâmetros legais municipais devem ser observados as diretrizes da legislação federal (especialmente a Lei Federal 6.766/79), estadual, livros e manuais que oferecem referências técnicas para estes cálculos.

 Em relação aos equipamentos públicos urbanos, o EIV deve verificar a compatibilidade entre o empreendimento proposto e a capacidade das redes de infraestrutura, considerando a possibilidade de variação no contingente populacional (morador e usuário) da vizinhança decorrente do empreendimento ao longo do tempo.

Normalmente, as empresas públicas ou concessionárias de serviços públicos estaduais e municipais de saneamento básico (água, esgoto, drenagem e resíduos sólidos), energia elétrica, gás e telefonia, possuem os parâmetros técnicos que oferecem as referências básicas para essa análise.

 Sob esses aspectos é importante destacar que os sistemas de drenagem são itens de infraestrutura cada vez mais relevantes a serem considerados no entorno.

Ressalta-se que o estudo deve demonstrar a compatibilidade do sistema de drenagem com o aumento do volume e da velocidade de escoamento de águas pluviais, ou seja, o (varredura do run-off solo) gerado pela impermeabilização na área de intervenção. Assim evita-se riscos de enchentes.

Em relação ao consumo de energia elétrica, redes de telecomunicações e coleta de lixo, geralmente, a solicitação de Cartas de Anuência às concessionárias dos serviços públicos de energia, iluminação, telecomunicações e resíduos sólidos, são suficientes para comprovar o atendimento ou não desta demanda.

USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

O EIV deverá indicar tendências de mudança de uso do solo e transformações urbanísticas induzidas pelo empreendimento e atividade em estudo.

Existem empreendimentos que podem gerar alterações profundas na dinâmica urbana local que, em médio e longo prazo, tendem a alterar a configuração espacial e a concentração ou dispersão de atividades.

Assim, apresentam reflexos sobre a ventilação e iluminação, o adensamento populacional, a geração de tráfego e demanda por transporte público, os equipamentos urbanos e comunitários, a paisagem urbana, o patrimônio natural e cultural e a valorização imobiliária.

 VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

 A valorização ou depreciação do valor dos imóveis impactados por uma atividade ou empreendimento está intimamente relacionada ao uso e ocupação do solo. Existem empreendimentos, como a implantação de transportes públicos e outras facilidades urbanas que trazem valorização imobiliária. Por outro lado, viadutos, cemitérios, matadouros, estações de tratamento de esgoto e aterros sanitários, entre outros, podem promover desvalorização imobiliária a partir de sua implantação.

 GERAÇÃO DE TRÁFEGO E DEMANDA POR TRANSPORTE PÚBLICO

 Nesse ponto, trata-se dos impactos que comprometem a mobilidade urbana, permanentes ou temporários. De modo geral, referem-se à piora das condições de acessibilidade e segurança dos pedestres, à queda de eficiência da rede de transportes, ao esgotamento da capacidade viária e à poluição atmosférica e sonora.

 Ressalta-se que os impactos sobre a mobilidade tendem a ser cumulativos e ir além dos limites da vizinhança mais próxima do empreendimento, gerando sobrecarga em acessos a vias e artérias mais distantes. Assim, recomenda-se que o EIV apresente estudo integrado de mobilidade que analise tanto na área de influência direta quanto na indireta:

  1. a) As condições de tráfego, transporte e circulação, inclusive para pedestres e pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida;
  2. b) O incremento do número de viagens gerado pelo empreendimento;
  3. c) A demanda por novas linhas de transporte e paradas de ônibus e as condições de circulação de pessoas e veículos na área de influência direta do empreendimento;
  4. d) O efeito das vibrações no solo, motivadas pelo aumento do tráfego viário ou pela movimentação de veículos pesados durante a execução das obras, sobre a estabilidade das construções vizinhas, em especial as mais antigas, detentoras de interesse histórico, a fim de avaliar as restrições de tráfego necessárias; e
  5. e) Os transtornos causados pelas modificações viárias, quanto à acessibilidade, partículas em suspensão, poluição sonora e atmosférica decorrente do maquinário utilizado na fase de implantação e demais incômodos.

 Finalmente, deve-se avaliar a possibilidade de alargamento das ruas de acesso ao empreendimento, inclusive em relação à eventual necessidade de demolições e desapropriações.

 VENTILAÇÃO E ILUMINAÇÃO

 O EIV deve analisar aspectos de conforto ambiental relacionados à circulação de ar, iluminação natural e aumento de temperatura considerando os fatores relacionados às condições climáticas e regionais específicas que influenciam o microclima urbano, como variações da umidade e regime de chuvas.

Devem ser observadas a adequabilidade dos espaços vazios entre as construções, a proporção entre áreas verdes e impermeabilizadas, a formação de ilhas de calor ou de túneis de vento e, ainda o sombreamento excessivo das edificações vizinhas.

A análise de geração de poluição sonora direta e indireta , pelo empreendimento, também é aspecto extremamente importante, decorrente das transformações urbanas decorrentes, como a intensificação do tráfego e determinados processos industriais, por exemplo.

PAISAGEM URBANA E PATRIMÔNIO NATURAL E CULTURAL

 Os principais impactos a serem verificados neste item referem-se aos riscos de descaracterização da paisagem natural e do patrimônio cultural de uma cidade frente a interesses econômicos e imobiliários.

Em relação à arquitetura dos empreendimentos, devem ser evitados conflitos com a identidade e a legibilidade da paisagem urbana do entorno.

 No entanto, mesmo quando o projeto do empreendimento guarda uma boa relação de compatibilidade com a cidade e as edificações vizinhas, é bom lembrar que a movimentação de terra para a realização de obras pode alterar significativamente a paisagem original (tanto das áreas de empréstimo quanto das de descarte), além de modificar as condições de infiltração e drenagem superficial do solo, a circulação viária e o conforto ambiental.

A aplicação do EIV é de grande importância em áreas de preservação cultural, onde qualquer inserção deve ser tratada com cuidado.

Para empreendimentos localizados no entorno de bens isolados ou conjuntos tombados, as análises do EIV devem contemplar estudos de massa, volumetria, materiais e até́ acabamentos e cores que possam obstruir ou impactar negativamente a paisagem do entorno ou conflitar com os valores que motivaram o tombamento.

Para tanto, é recomendável que a análise desses aspectos no EIV seja feita em conjunto com o órgão responsável pela proteção dos bens.

Assim, a interação entre a consultoria, empresa contratante e secretarias municipais envolvidas é de fundamental importância, para a coleta de informações preliminares, para o bom desenvolvimento do estudo.

Sendo feito desta maneira a aprovação do estudo será mais rápida, o que possibilitará o início das obras e consequente menor tempo de implantação.

GANHOS COM UM ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA BEM FEITO

A boa elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança trás ganhos para a sociedade e também para os empreendedores.

Para o setor imobiliário é de fundamental importância a rápida aprovação pelos órgãos responsáveis, pois permite o início imediato das vendas. Para as empresas, eliminar um aluguel indesejado, por exemplo.

Isto porque ,ao interpretar e executar corretamente o que as leis municipais determinam, não haverá necessidades de contrapartidas inesperadas trazendo mais previsibilidade de custos globais do empreendimento.

Apenas com ilustração ,entre diversos fatores, a imagem abaixo mostra os parâmetros de como a disposição do uso de ocupação do solo correta deverá ser feita.

DE ONDE VEM NOSSO CONHECIMENTO?

Temos experiência devido a elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança  em dezenas de locais distribuídos por todo o país.

Embora, como dissemos, cada município tenha suas características particulares , eles se baseiam pelo modelo publicado pelo Ministério das Cidades.

Acesse aqui e saiba mais.

Usamos para complementação de nossos estudos a análise do Plano Diretor Municipal de diversas cidades de expressão.

Nossa finalidade é apresentar um Estudo de Impacto de Vizinhança que ultrapasse expectativas.


Leave comment

Sobre Nós

A Sustentar Ambiental é uma empresa que atua no segmento de planejamento e consultoria ambiental, atendendo todo estado de São Paulo. Com nossa equipe multidisciplinar utilizamos nossos conhecimentos ...

2021 © Copyright Sustentar Ambiental. Direitos reservados.

dev